1. Gegenüberstellung Kauf – Ersteigerung eines Verwertungsobjektes

Unterschiede

Kauf

Zwangsversteigerung

Preise

In der Regel nach Besichtigung des Objektes erfolgt die Vereinbarung zwischen Interessent und Eigentümer.

Vom Amtsgericht wird ein Sachverständiger bestellt, der ein Verkehrswertgutachten erstellt. Danach wird vom Amtsgericht der Verkehrswert festgesetzt.

Anbieter

Angebot durch die SKL im Auftrag des Eigentümers

Die Sparkasse verwertet im Rahmen der Zwangsversteigerung ihr Grundpfandrecht.

Vertragsabschluss

Vereinbarung eines Notartermins

Abgabe des Meistgebotes beim Zwangsversteigerungstermin. Das Meistgebot ist das höchste in der Bietzeit abgegebene und zugelassene Gebot.

Eigentumsübergang

Auflassung und Eintragung im Grundbuch

Zuschlagserteilung im Zwangsversteigerungstermin oder einem gesonderten Zuschlagsverkündungstermin

Nebenkosten

  1. Grunderwerbssteuer
  2. Kosten beim Grundbuchamt für die Eigentumsumschreibung
  3. Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrages
  4. Finanzierungskosten
  1. Grunderwerbssteuer
  2. Kosten beim Grundbuchamt für die Eigentumsumschreibung
  3. Gerichtskosten für die Erteilung des Zuschlags
  4. Finanzierungskosten

Im Vergleich zur üblichen Immobilienvermittlung fallen bei uns keine Maklerkosten an. In der Regel beträgt die Maklercourtage 3% - 5 % vom Kaufpreis.

2. Zwangsversteigerungstermin

Alle Termine sind öffentlich und können von jedermann wahrgenommen werden.

3. Gebot

Grundsätzlich kann jeder ein Gebot abgeben, der persönlich an der Zwangsversteigerung teilnimmt und sich durch gültigen Personalausweis oder Reisepass ausweist.

Wenn Sie für eine andere Person bieten wollen, ist eine notarielle Bietervollmacht vorzulegen. Dies gilt auch, wenn Ihr(e) Ehepartner(in) bei der Versteigerung nicht gleichzeitig dabei sein kann, aber auch Miteigentümer(in) werden soll.

Als Firmenvertreter müssen Sie zum Nachweis Ihrer Vertretungsbefugnis einen aktuellen (maximal 3 Wochen alt) öffentlich beglaubigten Handelsregisterauszug vorlegen.

Jeder hat die gleichen Chancen. Derjenige, der das höchste zulässige Gebot (Meistgebot) abgibt, erhält den Zuschlag.

4. Besonderheiten einer Zwangsversteigerung

  • Es fällt keine Maklerprovision an. 
  • Bei Versteigerungsobjekten liegt immer ein Verkehrswertgutachten eines neutralen Sachverständigen (z. B. Architekten) vor, ohne dass hierfür Kosten für Sie entstehen. 
  • In der Regel erfolgt der Erwerb aus der Zwangsversteigerung lastenfrei.

    Wenn ausnahmsweise Belastungen bestehen bleiben, wird dies vom Rechtspfleger im Versteigerungstermin ausdrücklich bekannt gegeben. Dann ist besondere Aufmerksamkeit geboten! 

  • Die Zuschlagsgebühren sind niedriger als die Notarkosten für die Beurkundung eines freihändigen Verkaufs. 

    Wichtig: Es gibt keinerlei Gewährleistung für das ersteigerte Objekt. Sie haben also keine Ansprüche z. B. wegen Baumängeln oder sonstigen Mängeln, wie z.B. Altlasten auf dem Grundstück.

    Nicht in jedem Fall können Zwangsversteigerungsobjekte vor der Versteigerung von innen besichtigt werden. Eine Besichtigung des Objektes setzt das Einverständnis des Eigentümers und/oder Mieters voraus.

5. Verkehrswert

Der Verkehrswert gibt den gegenwärtigen Marktwert des Objekts an, d.h. den Preis, der bei einer freiwilligen Veräußerung möglicherweise zu erzielen wäre. Dieser Betrag muss aber nicht geboten werden, er kann für die Beteiligten eine Orientierungsmöglichkeit sein.

Das Verkehrswertgutachten können Sie nach Hinterlegung Ihrer Kontaktdaten bei uns in elektronischer Form anfordern. Es kann ebenfalls auf der Geschäftsstelle des Amtsgerichtes eingesehen werden.

6. Schutzgrenzen

In der Zwangsversteigerung gibt es zwei Schutzvorschriften, die allgemein als 5/10 und 7/10 Grenze bekannt sind.

5/10 Grenze: Es handelt sich um eine Vorschrift zum Schutz des Schuldners, die von Amts wegen zu beachten ist. Der Zuschlag ist gem. § 85a ZVG zu versagen, wenn das abgegebene Meistgebot eines Nichtbeteiligten einschließlich des Kapitalbetrages evtl. bestehen bleibender Rechte die Hälfte des Grundstückswertes nicht erreicht.

7/10 Grenze: Hier handelt es sich um eine Gläubigerschutzvorschrift. Sollte von einem Nichtbeteiligten ein Gebot abgegeben werden, das 7/10 des festgesetzten Verkehrswertes einschließlich der evtl. bestehen bleibenden Rechte nicht erreicht, hat der Gläubiger die Möglichkeit, sofern die weiteren Voraussetzungen des § 74a ZVG vorliegen, einen Antrag auf Versagung des Zuschlags zu stellen.

Die Grenzen gelten auch im zweiten Zwangsversteigerungstermin, falls im ersten kein Gebot abgegeben wurde.

Soweit in einem früheren Termin der Zuschlag aus den Gründen des § 74a oder § 85a ZVG bereits einmal versagt worden ist, bestehen die Schutzgrenzen nicht mehr und in dem neuen Termin kann der Zuschlag grundsätzlich auch auf ein Gebot erteilt werden, das weniger als die Hälfte des Grundstückswertes beträgt.

Wir empfehlen Ihnen in jedem Fall, sich vor dem Zwangsversteigerungstermin mit uns in Verbindung zu setzen, denn auch bei einem Gebot über 7/10 des Verkehrswertes kann der Gläubiger den Zuschlag durch Einstellung des Verfahrens verhindern.

7. Ablauf einer Zwangsversteigerung

Der Rechtspfleger eröffnet den Termin mit der Bekanntgabe der wichtigen Objektdaten, wie z. B. die im Grundbuch eingetragenen Rechte und Belastungen (Grundschulden, Hypotheken, usw.), die eventuell von Ihnen bei Ersteigerung des Objekts übernommen bzw. abgelöst werden müssen. Das ist abhängig davon, welcher Gläubiger das Verfahren betreibt. Hören Sie hier also gut zu.

Außerdem werden die Versteigerungsbedingungen und das geringste Gebot festgesetzt. Das ist der Betrag, den Sie mindestens bieten müssen, damit das Gebot überhaupt zulässig ist. Ob auf ein derartiges Gebot auch der Zuschlag erteilt werden kann, ist eine ganz andere Frage, da diesbezüglich die 5/10- und 7/10-Grenze und das Zuschlagsversagungsrecht des bestrangig betreibenden Gläubigers zu beachten ist.

Danach beginnt die eigentliche Versteigerung: der Rechtspfleger verkündet den Beginn der sog. Bietstunde und fordert zur Abgabe von Geboten auf. Ab jetzt können Sie mündlich Ihre Gebote abgeben.

Die Bietstunde dauert mindestens 30 Minuten. Sollte in dieser Zeit noch kein Höchst-/ Meistgebot ermittelt worden sein, wird die Bietstunde entsprechend verlängert, bis das letzte Höchstgebot nicht mehr überboten wird.

Während der Bietstunde haben Sie Gelegenheit den Rechtspfleger über Unklarheiten/Probleme zu befragen.

Das Geringste Gebot setzt sich zusammen aus:

  1. den Rechten und Belastungen (Grundschulden, Wegerechte o.Ä.), die vom Ersteher gegebenenfalls übernommen werden müssen,
  2. dem Betrag, der mindestens geboten werden muss (=Mindestbargebot).

Die Bedeutung des geringsten Gebotes sowie anderer Versteigerungsbedingungen werden im Versteigerungstermin ausführlich erörtert.

8. Sicherheitsleistung

Die Sicherheitsleistung beträgt in der Regel 10 % vom gerichtlich festgesetzten Verkehrswert.

Bieter müssen damit rechnen, dass ein Verfahrensbeteiligter z.B. die Sparkasse als Gläubiger bei Abgabe des Gebots Sicherheitsleistung verlangt, die dann sofort erbracht werden muss.

Wird eine Sicherheit nicht geleistet, wird das Gebot zurückgewiesen.

Als Bietsicherheit sind nur geeignet:

  • Bundesbankschecks und Verrechnungsschecks, die frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin von einer zum Betreiben von Bankgeschäften in Deutschland berechtigten Bank ausgestellt sind.
    Achtung!
    Sonnabend ist ein Werktag !   
  • unbedingte und unbefristete (selbstschuldnerische) Bankbürgschaft  
  • Sicherheitsleistung kann auch durch Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse bewirkt werden, wenn der Betrag der Gerichtskasse vor dem Versteigerungstermin gutgeschrieben ist und ein Nachweis hierüber im Termin vorliegt. Die Überweisung sollte daher mindestens 10 Tage vor dem Zwangsversteigerungstermin veranlasst werden.

Überweisungen können erfolgen auf das Konto bei der Landesjustizkasse Chemnitz

IBAN: DE56 8700 0000 0087 0015 00
BIC: MARKDEF1870
Bundesbank Chemnitz

Der Verwendungszweck muss enthalten
„AG Leipzig, <Aktenzeichen>, <Name des Bieters>“  

Die oben genannte Konto-Nummer gilt nur für Verfahren an einem zuständigen Amtsgericht innerhalb von Sachsen. 

Andere Nachweise oder Zahlungsmittel, z.B. Bargeld, Hinterlegungsscheine, Bausparverträge, Sparkassenbücher, Bankbestätigungen oder einfache Schecks erfüllen die gesetzlichen Anforderungen nicht.

9. Erlöszahlung

Sofern der Zuschlag erteilt wurde, wird ein besonderer Verteilungstermin anberaumt, der in der Regel 6 bis 8 Wochen nach der Versteigerung stattfindet. Bis zu diesem Termin ist der restliche Versteigerungserlös zu zahlen.  Der Zahlungsnachweis muss dem Gericht vorliegen.

Trotz aller Sorgfalt kann keine Haftung oder Garantie für die Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit unserer zur Verfügung gestellten Informationen übernommen werden.

Kontakt

Pro Carré Facility Management GmbH
Otto-Schill-Straße 4
04109 Leipzig

 

Telefon: 0341 986 5642
Telefax: 0341 986 5639

 

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